Téléchargez le "Cadre d'action pour la reconversion des biens militaires" de la MRAI.

La MRAI, dédiée à un dialogue permanent avec les acteurs de l'aménagement des territoires

Créée en 1987, la mission pour la réalisation et la valorisation des actifs immobiliers (MRAI) est une structure atypique dans le champ immobilier de l’État.

Elle est un outil dédié à la valorisation des biens immobiliers du ministère des armées, amenés à être déclassés ou aliénés, c’est-à-dire considérés comme « inutiles » pour les besoins spécifiques du ministère.

La MRAI étudie le potentiel de reconversion de ces emprises, selon les usages civils les plus pertinents. Elle peut initier des études pour identifier ce potentiel et comment le réaliser.

Elle pilote et coordonne l’ensemble des échanges nécessaires pour permettre de conclure un accord avec un repreneur, pour tout ou partie d'un bien immobilier.

La MRAI est représentée par 6 chefs de projet experts, chargés des négociations immobilières, au plus près des acteurs locaux et des biens à valoriser sur le territoire métropolitain.

Un acteur opérationnel de la stratégie foncière du ministère

La stratégie immobilière poursuivie par le ministère des armées s’appuie principalement sur les schémas directeurs immobiliers des bases de défense.

Tout en bénéficiant de dispositifs dérogatoires, adaptés aux spécificités des activités de défense, cette stratégie répond aux grands objectifs de la politique immobilière de l’État. Il s’agit en effet de rationaliser le parc immobilier, en regroupant les entités sur des sites moins nombreux mais mieux adaptés, en cédant ou en valorisant les biens devenus alors inutiles aux besoins des armées.

Forte de son expertise et de son positionnement, la MRAI contribue aujourd’hui à éclairer les choix en matière de stratégie immobilière pour la reconversion des sites complexes : en révélant leurs caractéristiques, contraintes et atouts ; en identifiant les possibilités de changement d'usage, mais aussi les modalités d’intervention (cession, mise à disposition…).

Il s'agit de tenir compte, en particulier :

• des enjeux relationnels locaux ;
• du caractère atypique des biens, parfois sans équivalence ;
• d'éventuelles pollutions industrielles et pyrotechniques, dont le traitement, pour tout ou partie à la charge du ministère, est à définir en fonction du futur projet ;
• d'une possible absence de marché immobilier ;
• d’un développement à long terme des projets immobiliers ou urbains à mettre en œuvre.

Dans un premier temps, la MRAI se rapproche des acteurs locaux, en particulier les différents services de l’État et les potentiels porteurs de projet, les premiers concernés étant bien souvent les collectivités territoriales.

Plusieurs grandes étapes devront ensuite être franchies, de l’amorce d’un programme de reconversion et jusqu’à la concrétisation de la valorisation foncière de l’emprise.

Les collectivités locales, des partenaires prioritaires pour l’État

Chaque collectivité titulaire du droit de préemption urbain, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, bénéficie d’un droit de priorité pour acquérir les biens de l’État, en soutien à la mise en œuvre de leur politique de développement urbain dans le cadre d’opérations d’intérêt général (cf. article L.240-1 du code de l’urbanisme). Ce droit doit cependant s’exercer dans les deux mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) émise par la direction départementale des finances publiques, qui indique le prix de vente tel qu’il est estimé par les services du Domaine.

La MRAI intervient toutefois bien avant, afin d’initier un dialogue avec les collectivités locales. La valorisation des biens atypiques du ministère des Armées étant souvent très complexe, il est en effet difficile de formaliser un prix sans connaitre en amont les possibilités d’aménagement et de construction qui seront permises par le plan local d’urbanisme (PLU), suite à des modifications de zonage qui relèvent de la compétence des collectivités.

C’est pourquoi toute collectivité compétente en la matière bénéficie d’une disposition dérogatoire, mise en place en 1987 (cf. article R.3211-26 du code général de la propriété des personnes publiques), qui autorise la cession, à l'amiable, d’un bien militaire destiné à être déclassé du domaine public de l’État, ou déjà déclassé. Et ce, sans appel à la concurrence, lorsque la collectivité concernée « s'engage à acquérir l'immeuble et à en payer le prix dans un délai fixé ».

Si la collectivité ne souhaite pas acquérir le bien, la MRAI fixe alors les conditions techniques de la valorisation du bien, avant que celui-ci ne soit déclassé du domaine militaire et remis au Domaine, qui le cèdera ensuite par adjudication ou par appel d’offres. Les collectivités concernées peuvent dans ce cas participer à la rédaction du cahier des charges, afin d’orienter la réponse des candidats.

Adresse postale :

Direction des patrimoines, de la mémoire et des archives (DPMA)

Sous-direction de l’action immobilière, du développement durable et de l’environnement

Mission pour la réalisation et la valorisation des actifs immobiliers

60 Boulevard du Général Martial Valin – CS21623

75509 Paris Cedex 15